Incentivos federales de vivienda aumentan en 2026
Los incentivos federales para la vivienda cambiarán en 2026, a medida que el Tesoro y el HUD publiquen nuevas directrices mientras el Congreso sopesa los créditos fiscales adicionales para la vivienda. Los cambios afectan la forma en que se financia la vivienda asequible y pueden modificar los beneficios tributarios para propietarios de viviendas, inquilinos y desarrolladores. Algunas medidas ya están en vigor, mientras que otras siguen en revisión.
Las acciones recientes del Departamento del Tesoro y el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano tienen como objetivo aumentar la oferta de viviendas y reducir las barreras financieras. El Tesoro actualizó las directrices sobre los fondos de recuperación fiscal estatales y locales, lo que permite a los gobiernos utilizar los fondos restantes para proyectos de vivienda que beneficien a los hogares que ganan hasta el 120% del ingreso medio de la zona. La medida amplía la elegibilidad y alinea la financiación con los programas de vivienda asequible existentes.
El HUD también revisó su Programa de Alianzas para la Inversión en Viviendas, una iniciativa clave de subvenciones federales que apoya el desarrollo de viviendas para personas de bajos ingresos. La norma actualizada simplifica los requisitos administrativos, alinea el programa con el crédito tributario para viviendas de bajos ingresos y fomenta la construcción eficiente desde el punto de vista energético. Los funcionarios dicen que estos cambios tienen como objetivo acelerar los plazos de los proyectos y reducir los costos generales.
Además, el HUD y la Administración Federal de Vivienda ajustaron las reglas para el seguro hipotecario multifamiliar. La agencia redujo los requisitos de cobertura del servicio de la deuda y aumentó los umbrales de relación entre préstamo y valor para los proyectos que reúnen los requisitos. Una nueva categoría de «ingresos medios» ahora permite que los proyectos se dirijan a hogares con un nivel igual o inferior al 120% del ingreso medio de la zona, lo que amplía el acceso más allá de los umbrales tradicionales de bajos ingresos.
A diferencia de los pagos directos o los reembolsos de impuestos inmediatos, muchos incentivos federales para la vivienda funcionan a través de canales del lado de la oferta. Los programas están estructurados para apoyar a los desarrolladores, prestamistas y gobiernos locales en lugar de apoyar directamente a los contribuyentes individuales. Como resultado, el beneficio financiero a menudo llega a los hogares de manera indirecta a través de una mayor disponibilidad de viviendas, mejores opciones de financiación o menores costos de alquiler.
El crédito tributario para viviendas para personas de bajos ingresos sigue siendo fundamental para este marco. Los desarrolladores utilizan el LIHTC para atraer inversiones privadas mediante la venta de créditos fiscales a los inversores, lo que genera capital para proyectos de viviendas asequibles. Este enfoque ha respaldado millones de unidades de alquiler en todo el país y continúa siendo la base de la política federal de vivienda.
Al mismo tiempo, las agencias federales están coordinando los programas más estrechamente. La regla HOME actualizada está diseñada para funcionar junto con el LIHTC y otras herramientas de financiación, lo que facilita la combinación de las fuentes de financiación. Estos esfuerzos reflejan una estrategia más amplia centrada en ampliar el inventario en lugar de ofrecer desgravaciones fiscales directas.
El Congreso está considerando una legislación que introduciría más incentivos fiscales directos a la vivienda. La Ley bipartidista estadounidense de oportunidades para ser propietario de vivienda de 2025 propone un crédito reembolsable para quienes compran una primera vivienda vinculado a los costos del pago inicial, con un beneficio máximo de 50 000 dólares. La propuesta también ofrece un crédito tributario a los constructores que construyan viviendas para principiantes, con mayores incentivos cuando vendan las propiedades a quienes las compren por primera vez.
Otra propuesta, la Ley de Inversión en Viviendas Vecinales, crearía un nuevo crédito tributario para cerrar la brecha entre los costos de construcción y los precios de venta asequibles en las áreas en dificultades. Conocido como crédito para viviendas en barrios, se destina a las viviendas ocupadas por sus propietarios en comunidades desatendidas.
Ambas medidas permanecen en la etapa legislativa y aún no forman parte de la ley tributaria actual. Aun así, indican un interés creciente en utilizar los créditos tributarios para la vivienda para abordar los desafíos de la asequibilidad.
A pesar de las nuevas propuestas, los incentivos fiscales existentes siguen desempeñando un papel importante. La deducción de los intereses hipotecarios sigue siendo uno de los beneficios más utilizados por los propietarios de viviendas, aunque requiere detallar los gastos y solo se aplica a la deuda de adquisición calificada. Para la mayoría de los contribuyentes, la deducción se limita a los intereses de una deuda hipotecaria de hasta 750.000 dólares.
Algunos compradores también pueden calificar para el crédito de interés hipotecario mediante certificados de crédito hipotecario emitidos por el estado, reclamados mediante el formulario 8396. Estos créditos pueden reducir directamente la obligación tributaria, ya que ofrecen un beneficio más específico que las deducciones.
Los incentivos de vivienda relacionados con la energía también están cambiando. Los créditos en virtud de las secciones 25C y 25D se eliminarán gradualmente después de 2025, mientras que el crédito de la Sección 45L para viviendas que ahorran energía permanecerá disponible durante un tiempo limitado. Los contribuyentes que planifiquen mejoras o nuevas construcciones deben prestar mucha atención a los plazos de elegibilidad.
Los incentivos federales para la vivienda están evolucionando en medio del aumento de los precios de las viviendas y la oferta limitada. Los legisladores han señalado una persistente escasez de viviendas y una carga de costos cada vez mayor para los inquilinos y compradores. Muchos hogares ahora gastan una parte importante de sus ingresos en vivienda, lo que ha provocado un cambio hacia políticas que apoyan la construcción y la financiación.
El enfoque en las soluciones del lado de la oferta refleja la preocupación de que los incentivos impulsados por la demanda por sí solos no puedan abordar la brecha. Al reducir los costos de desarrollo y ampliar las opciones de financiación, los programas federales tienen como objetivo fomentar una mayor producción de viviendas en todos los niveles de ingresos.
Para los contribuyentes, el impacto inmediato depende de cómo las autoridades locales usen estos programas. Las personas pueden beneficiarse de una mayor disponibilidad de viviendas o de nuevos programas de asistencia, mientras que los desarrolladores e inversores deben cumplir con los requisitos de cumplimiento detallados relacionados con los incentivos federales.
Los participantes del programa de crédito tributario para viviendas de bajos ingresos, por ejemplo, deben presentar el formulario 8586 para solicitar los créditos y mantener el cumplimiento mediante la presentación de informes anuales mediante el formulario 8609-A. El incumplimiento de los requisitos del programa puede dar lugar a que se apliquen las reglas de recaptura indicadas en el formulario 8611.
Los contribuyentes que estén considerando comprar o invertir una vivienda deben revisar las directrices actuales del IRS y confirmar su elegibilidad para los beneficios disponibles. El calendario, la documentación y las reglas específicas del programa pueden afectar significativamente los resultados, especialmente cuando el Congreso debate los nuevos créditos tributarios para la vivienda.
Por William McLee, editor en jefe y experto en impuestos: obtenga una desgravación fiscal ahora
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