El formulario 1099-S es el documento del IRS que se utiliza para declarar las ganancias de las ventas e intercambios de bienes raíces. Si vendió una propiedad en 2012, comprender este formulario puede ayudarlo a cumplir con los requisitos de declaración de impuestos y, posiblemente, a evitar presentaciones innecesarias. Esta guía explica todo lo que necesita saber en un lenguaje sencillo.
Para qué sirve el formulario 1099-S
El formulario 1099-S informa los ingresos brutos (básicamente el monto total que recibió) de la venta o el intercambio de bienes inmuebles. El formulario recopila información fundamental, como la fecha de cierre, el precio de venta, la dirección de la propiedad y si recibió propiedades o servicios como parte de la transacción.
El IRS usa este formulario para rastrear las transacciones de bienes raíces y garantizar que los vendedores informen adecuadamente cualquier ganancia imponible. La «persona que informa sobre bienes raíces» (por lo general, el agente liquidador, la compañía de títulos o el abogado que realiza el cierre) presenta el formulario ante el IRS y le proporciona una copia. La casilla 2 del formulario muestra sus ingresos brutos, que incluyen el efectivo, los pagarés a su nombre, las hipotecas asumidas por el comprador y las deudas liquidadas en el momento de la liquidación. Sin embargo, no incluye el valor de otros bienes o servicios que hayas recibido; estos valores se indican con una marca de verificación en la casilla 4.
Es importante destacar que no todas las ventas de bienes raíces requieren el Formulario 1099-S. La excepción más común se aplica a las ventas de viviendas principales por un importe inferior a 250 000$ (o 500 000$ en el caso de las parejas casadas), cuando se certifica que la ganancia total reúne los requisitos para quedar excluida de la venta de una vivienda en virtud de la sección 121 del código tributario.
Cuándo utilizaría el formulario 1099-S (presentación de declaraciones tardías o enmendadas)
Plazos de presentación originales
Plazos de presentación originales: La persona responsable de cerrar su transacción debe presentar el formulario 1099-S ante el IRS antes del 28 de febrero de 2013 para presentarlo en papel o el 1 de abril de 2013 para presentarlo electrónicamente. Debería recibir su copia (copia B) antes del 15 de febrero de 2013.
Si necesita presentar la solicitud con retraso
Si necesita presentar la solicitud con retraso: si usted es la persona que denuncia y no cumplió con la fecha límite, presente el formulario lo antes posible. El IRS puede imponer multas por la presentación tardía (que oscilarán entre 30 y 100 dólares por formulario en 2012, según la demora), pero es mejor presentarlo tarde que no presentarlo en absoluto.
Presentación de declaraciones corregidas
Presentación de declaraciones corregidas: Si descubre un error en un formulario 1099-S ya presentado, debe corregirlo de inmediato. La persona que presenta la denuncia debe preparar un formulario 1099-S corregido, marcar la casilla «CORREGIDO» en la parte superior, completar toda la información (no solo los elementos corregidos) y presentarlo junto con el formulario 1096 en el centro de servicio del IRS correspondiente. También debe presentar una declaración corregida al cedente (vendedor). Los errores más comunes incluyen números de identificación fiscal incorrectos, direcciones de propiedad incorrectas o ingresos brutos mal calculados.
Como vendedor
Como vendedor: Si recibe el formulario 1099-S, debe declarar la venta en su declaración de impuestos mediante el formulario 8949 y el anexo D (formulario 1040), incluso si no tiene ninguna ganancia imponible ni una pérdida no deducible. Si no recibió el formulario 1099-S pero debería haberlo recibido, póngase en contacto con el agente de cierre. Aun así, debes declarar la transacción en tu declaración si tienes una ganancia imponible.
Reglas o detalles clave para 2012
Umbrales de presentación de informes
Límites de presentación de informes: el formulario 1099-S es obligatorio para la mayoría de las ventas de bienes raíces, pero se aplican varias excepciones importantes:
Excepción de exclusión de venta de viviendas
Excepción de exclusión de venta de viviendas: las ventas de residencias principales por $250,000 o menos ($500,000 para parejas casadas que presentan una declaración conjunta) no requieren el formulario 1099-S si el vendedor presenta una certificación por escrito de que reúne los requisitos para la exclusión completa de la Sección 121. Esta certificación debe firmarse so pena de perjurio y la persona que presenta la denuncia debe conservarla durante cuatro años.
Transacciones exentas
Transacciones exentas: No se requiere el formulario 1099-S para las transacciones que involucren a vendedores corporativos, entidades gubernamentales o «cedentes de volumen exentos» (aquellos que vendieron al menos 25 propiedades a 25 compradores diferentes). Otras transacciones exentas son las donaciones, los legados, las ejecuciones hipotecarias, las transferencias de minimis de menos de 600 dólares y las casas móviles sin fijar.
Quién debe presentar la solicitud
Quién debe presentar la solicitud: La responsabilidad normalmente recae en la persona que cerró la transacción, por lo general, el agente de liquidación que figura en la Declaración uniforme de liquidación (formulario HUD-1). Si no se preparó ninguna declaración de conciliación, la responsabilidad sigue esta jerarquía: el preparador de la declaración final, el abogado del cesionario, el abogado del cedente o la sociedad de depósito en garantía que desembolsa el título de propiedad o depósito en garantía. Si no se aplica ninguna de estas condiciones, el prestamista hipotecario, el corredor del cedente, el corredor del cesionario o el cesionario deben presentar la solicitud, en ese orden.
Montos de exclusión de ganancias de capital
Montos de exclusión de ganancias de capital: Para 2012, los propietarios de viviendas podían excluir hasta 250 000 dólares de ganancia (500 000 dólares para las parejas casadas que presentan una declaración conjunta) por la venta de una residencia principal si cumplían con los requisitos de propiedad y uso. Debe haber sido propietario de la vivienda y haberla usado como residencia principal durante al menos dos años durante el período de cinco años que finaliza en la fecha de venta. Esta exclusión afecta directamente a la necesidad de presentar el formulario 1099-S.
Paso a paso (nivel alto)
Para vendedores (cedentes)
Al cierre
Al cerrar: proporcione su número de identificación fiscal correcto (número de Seguro Social o ITIN) a la persona responsable del cierre. Por lo general, completará el formulario W-9. Esto debe ocurrir antes del cierre.
Determine si se aplica la presentación de informes
Determine si se aplica la presentación de informes: si va a vender su residencia principal por 250 000 dólares o menos (500 000 dólares si está casado), solicite la presentación de una certificación por escrito para evitar presentar el formulario 1099-S.
Reciba su copia
Reciba su copia: espere recibir la copia B del formulario 1099-S antes del 15 de febrero de 2013. Revíselo detenidamente para comprobar su exactitud, especialmente la casilla 2 (ingresos brutos), la casilla 1 (fecha de cierre) y la casilla 3 (dirección de la propiedad).
Informe sobre la declaración de impuestos
Informe sobre la declaración de impuestos: Si recibió el formulario 1099-S, debe declarar la venta en su declaración de impuestos de 2012 (formulario 1040) utilizando el formulario 8949 y el anexo D, incluso si todas las ganancias son excluibles o si tiene una pérdida no deducible. Introduzca los ingresos brutos del recuadro 2 en la columna (d) y su base ajustada (costo original más mejoras menos depreciación) en la columna (e). Indique los gastos de venta en la columna (g) con el código de ajuste «" E "» en la columna (f).
Para personas que denuncian (agentes de liquidación, compañías de títulos)
Determine su responsabilidad
Determine su responsabilidad: verifique que es la persona denunciante designada según la jerarquía descrita anteriormente o mediante un acuerdo de designación por escrito.
Solicitar TIN
Solicite el TIN: obtenga el número de identificación fiscal del cedente en el momento del cierre o antes de hacerlo mediante el formulario W-9 o una declaración sustitutiva aceptable.
Calcular los ingresos brutos
Calcule los ingresos brutos: incluya todo el efectivo recibido o por recibir, los pagarés a nombre del vendedor, los pasivos asumidos y las hipotecas pagadas en el momento de la liquidación. No reduzcas este importe en función de los gastos del vendedor, como las comisiones o los honorarios legales.
Prepare el formulario
Prepare el formulario: complete el formulario 1099-S con la fecha de cierre (casilla 1), los ingresos brutos (casilla 2), la dirección de la propiedad (casilla 3) y marque la casilla 4 si el vendedor recibió la propiedad o los servicios. En el caso de las residencias, incluye la parte que corresponde al comprador de los impuestos inmobiliarios pagados por adelantado en la casilla 5.
Archivar y distribuir
Presente y distribuya: presente la copia A con el formulario 1096 antes de la fecha límite. Entregue la copia B al cedente antes del 15 de febrero de 2013.
Errores comunes y cómo evitarlos
Error #1: Presentar cuando no es necesario
Error #1: Presentar cuando no es obligatorio Muchas personas presentan el formulario 1099-S para la venta de viviendas que reúnen los requisitos para la exención. Solución: En el caso de ventas de una vivienda principal de menos de 250 000$ o 500 000$, obtenga la certificación escrita del vendedor que acredite que reúne los requisitos para acogerse a la exclusión total de la Sección 121. Esto ahorra tiempo y papeleo para todos.
Error #2: Cálculo incorrecto de los ingresos brutos
Error #2: Cálculo incorrecto de los ingresos brutos Las personas que declaran a veces restan los gastos del vendedor del precio de venta. Solución: Indique el importe total en el recuadro 2 sin reducirlo en comisiones, honorarios de abogados u otros gastos del vendedor. Excluya únicamente artículos como los bienes personales que se venden por separado (muebles, electrodomésticos) si se especifican por separado en el contrato.
Error #3: Falta un TIN o es incorrecto
Error #3: Falta un TIN o es incorrecto No obtener el número de identificación fiscal correcto del vendedor puede generar retenciones adicionales y multas. Solución: solicita el formulario W-9 en el momento del cierre o antes, no después. Verifique que el TIN esté completo y coincida exactamente con el nombre.
Error #4: No denunciar correctamente a varios cedentes
Error #4: No denunciar correctamente a varios cedentes Cuando varias personas son propietarias de propiedades juntas, algunas personas que denuncian solo presentan un formulario 1099-S. Solución: Presente un formulario 1099-S por separado para cada cedente. Solicita a los vendedores una asignación de los ingresos brutos e informa de la participación de cada persona. En el caso de las parejas casadas que poseían bienes en común, pueden presentar un formulario en el que aparezca cualquiera de los cónyuges (a menos que soliciten una declaración por separado).
Error #5: No informar cuando se recibe el formulario 1099-S
Error #5: No informar cuando se recibe el formulario 1099-S Los vendedores a veces asumen que, si cumplen los requisitos para la exclusión, no necesitan denunciar la venta. Solución: Si recibes el formulario 1099-S, debes declarar la transacción en tu declaración de impuestos, incluso si la ganancia es totalmente excluible. El IRS compara los formularios 1099-S con las declaraciones de impuestos, y las omisiones generan avisos.
Error #6: Usar el formulario del año incorrecto
Error #6: Usar el formulario del año incorrecto El IRS escanea estos formularios y los formularios del año anterior o futuro no se procesarán correctamente. Solución: Utilice siempre la versión de 2012 del formulario 1099-S para informar las transacciones de 2012. Descargue los formularios del año en curso en IRS.gov o solicite copias oficiales.
Qué sucede después de presentar la solicitud
Para denunciantes
Para las personas que denuncian: después de presentar el formulario 1099-S ante el IRS, guarde copias o la posibilidad de reconstruir los datos durante al menos tres años a partir de la fecha límite. Si hubo retenciones adicionales, conserve los registros durante cuatro años. El IRS procesa los formularios y los usa para compararlos con las declaraciones de impuestos presentadas por los vendedores. Si surgen discrepancias, el IRS puede ponerse en contacto con usted para obtener aclaraciones.
También debes conservar las certificaciones de vendedor (para ventas de viviendas exentas) y las solicitudes de TIN (formulario W-9) durante cuatro años. Estos documentos demuestran que determinaste correctamente los requisitos de presentación y que obtuviste la información requerida.
Para vendedores (cedentes)
Para vendedores (cedentes): Tras recibir el formulario 1099-S, declararás la transacción en tu declaración de impuestos de 2012. El IRS compara la información del formulario 1099-S con la información que usted declara en el Anexo D y el formulario 8949. Si la información coincide y usted reúne los requisitos adecuados para cualquier exclusión o declara correctamente la ganancia imponible, la transacción se procesará sin problemas.
Si reclamó la exclusión de la venta de una vivienda (Sección 121), el IRS puede revisar si cumplió con los requisitos de propiedad y uso de dos años. Mantenga registros que demuestren su período de propiedad y el uso de la propiedad como su residencia principal. Guarde también la documentación de su base ajustada: documentos de compra, recibos de mejoras de capital y registros de cualquier ganancia pospuesta derivada de ventas de viviendas anteriores a 1997.
Si tiene una ganancia imponible, pagará el impuesto sobre las ganancias de capital a la tasa aplicable (normalmente del 0%, el 15% o el 20%, según sus ingresos por las ganancias a largo plazo de 2012). Si vendiste una propiedad alquilada o usaste parte de tu vivienda para hacer negocios, es posible que debas pagar un impuesto de recuperación de la depreciación del 25%.
Por lo general, el IRS tiene tres años a partir de la fecha de presentación de la declaración de impuestos para auditar la transacción, pero esto se extiende a seis años si declaraste ingresos muy inferiores a los declarados.
Preguntas frecuentes
Pregunta 1: Vendí mi casa por 230.000 dólares, pero nunca recibí el formulario 1099-S. ¿Aún tengo que denunciarlo?
R: Depende. Si vendió su residencia principal y certificó al momento del cierre que reunía los requisitos para acogerse a la exclusión total de la Sección 121 (menos de 250 000 dólares para las personas que declaran una sola declaración), la persona que denunció no tenía que presentar el formulario 1099-S y no necesita declarar la venta si todas las ganancias son excluibles. Sin embargo, si tiene alguna ganancia imponible después de aplicar la exclusión, o si la propiedad no era su residencia principal, debe declarar la venta en el Anexo D y el formulario 8949, incluso sin recibir el formulario 1099-S.
Pregunta 2: ¿Cuál es la diferencia entre los ingresos brutos (recuadro 2) y mi ganancia imponible?
R: Los ingresos brutos representan el monto total que recibió de la venta, incluidos el efectivo, los pagarés, la deuda asumida y las hipotecas canceladas. La ganancia imponible se calcula restando de los ingresos brutos la base ajustada (el precio de compra original más las mejoras menos la depreciación) y los gastos de venta. Luego, resta cualquier exclusión aplicable (250 000$ o 500 000$) para determinar el importe imponible. El recuadro 2 muestra solo el punto de partida, no su obligación tributaria real.
Q3: Vendí propiedades de alquiler en 2012. ¿Se aplica el formulario 1099-S?
R: Sí. El formulario 1099-S se aplica a todas las transacciones inmobiliarias que cumplen con los requisitos de presentación de informes, incluidas las propiedades de alquiler e inversión. No puede utilizar la exclusión de residencia principal de entre 250 000$ y 500 000$ para propiedades exclusivamente de alquiler, aunque puede reunir los requisitos para una exclusión parcial si convirtió su antigua vivienda para usarla de alquiler y cumple con los requisitos de tiempo específicos. Indique la venta en el formulario 4797 (venta de propiedades comerciales), además del formulario 8949 y el anexo D.
Pregunta 4: ¿Puedo evitar el impuesto sobre las ganancias de capital en la venta de mi vivienda incluso si recibo el formulario 1099-S?
R: Absolutamente. Recibir el formulario 1099-S no significa que adeude impuestos, es simplemente un documento informativo. Si cumple con los requisitos de propiedad y uso (fue propietario de la vivienda y vivió en ella durante al menos dos de los cinco años anteriores a la venta), puede excluir hasta 250 000$ de ganancia (500 000$ si es casado y presenta una declaración conjunta). Indique la transacción en su declaración, muestre el cálculo de la exclusión y no adeudará impuestos sobre la parte excluida. Solo las ganancias que superen estos montos están sujetas a impuestos.
Q5: ¿Qué pasa si el formulario 1099-S muestra una cantidad incorrecta o una dirección de propiedad incorrecta?
R: Póngase en contacto con la persona que presenta la denuncia (agente de liquidación o compañía de títulos) de inmediato y solicite un formulario 1099-S corregido. Deberán presentar un formulario corregido ante el IRS y proporcionarle una copia actualizada. No espere, las correcciones pueden llevar tiempo y necesitará información precisa para su declaración de impuestos. Si no puedes obtener una corrección antes de presentar tu declaración, indica la información correcta en tu declaración de impuestos y adjunta una declaración explicativa que documente la discrepancia y los montos correctos.
Q6: ¿Necesito el formulario 1099-S para presentar mi declaración de impuestos?
R: El formulario 1099-S es útil, pero no es absolutamente obligatorio para presentar su declaración. Debe denunciar cualquier venta de bienes raíces por la que haya obtenido ganancias imponibles o haya recibido el formulario 1099-S. Si le falta el formulario, utilice su declaración de cierre (HUD-1), los documentos de liquidación y los registros para determinar la fecha de venta, los ingresos brutos y otra información necesaria. No demore en presentar su declaración esperando a recibir el formulario 1099; en su lugar, recopile la información de sus documentos de cierre.
Q7: Soy agente inmobiliario. ¿Soy responsable de presentar el formulario 1099-S?
R: Por lo general, no. El agente de liquidación, el abogado que cierra el contrato o la compañía de títulos que figura en la Declaración uniforme de conciliación generalmente tiene la responsabilidad de presentar la solicitud. Los corredores de bienes raíces ocupan un lugar más bajo en la jerarquía: usted solo es responsable si no existe un agente de liquidación, un abogado que cierre el negocio, una compañía que desembolse los títulos de propiedad o un prestamista hipotecario. Revise las reglas jerárquicas descritas en la sección «Reglas clave para 2012"». Muchas veces, las compañías de títulos de propiedad o los abogados de cierre tramitan esta presentación como parte de sus procedimientos de cierre estándar.
Para obtener más información
Formulario 1099-S del IRS (2012)
Instrucciones para el formulario 1099-S (2012)
Publicación 523 - Vender su casa (2012)
Instrucciones generales para determinadas devoluciones con información (2012)
Esta guía proporciona información general sobre el formulario 1099-S para el año tributario 2012. Las leyes tributarias son complejas y las situaciones individuales varían. Consulte a un profesional de impuestos calificado para obtener asesoramiento específico para sus circunstancias.