Propósito (específico para 2013)
El formulario 1099-S, emitido por el Servicio de Impuestos Internos, informa los ingresos brutos de las transacciones inmobiliarias que implican la venta o el intercambio de bienes inmuebles. En 2013, los declarantes deben distinguir entre el efectivo o los billetes consignados en la casilla 2 y la contraprestación no monetaria identificada marcando la casilla 4. Esta declaración informativa es esencial para los cedentes que deben declarar las ganancias o pérdidas de capital en el Anexo D y el formulario 8949, o declarar las ventas de propiedades comerciales en el formulario 4797.
El formulario 1099-S del IRS captura los detalles críticos de las transacciones, incluidos los ingresos de las transacciones inmobiliarias, las descripciones de las propiedades y las asignaciones de impuestos sobre bienes raíces que afectan los cálculos de las obligaciones tributarias y las ganancias de capital del cedente.
Pasos de presentación
1. Obtenga la información del cedente
Recopila el nombre, la dirección postal, la ciudad, el estado, el código postal, el país (si es una persona extranjera) y el número de identificación fiscal correctos del cedente (número de seguro social para personas o número de identificación del empleador para entidades). Use el formulario W-9 para solicitar el número de identificación fiscal y la certificación. Verifique toda la información con los documentos de la transacción antes de ingresar los datos en la declaración informativa.
2. Introduzca la información del archivador
Registre el nombre completo, la dirección postal, la ciudad, el estado, el código postal, el país (si corresponde) y el número de identificación federal del declarante en la sección del encabezado. La persona que presenta la declaración puede ser el agente liquidador que figura en la declaración final o en la declaración conciliatoria HUD-1, la sociedad de depósito en garantía, el abogado del cedente, el abogado del cesionario, la sociedad de títulos o el prestamista hipotecario.
Confirme que esta información coincide con la entidad responsable de cerrar la transacción según las directrices de la Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces.
3. Fecha de cierre récord
Identifique e introduzca la fecha exacta de cierre en la casilla 1, tal como se muestra en la declaración de cierre o en la declaración de liquidación del HUD-1. En una declaración de liquidación uniforme, utilice la fecha de liquidación. Si no se utiliza una declaración uniforme, la fecha de cierre es la primera entre la fecha en que se transfieren la titularidad o la fecha en que las cargas económicas y los beneficios de la propiedad pasan al cesionario.
4. Calcule los ingresos brutos de la casilla 2
Determine los ingresos brutos sumando todas las contraprestaciones tratadas como efectivo, incluido el efectivo recibido o por recibir, el importe principal declarado de los pagarés a nombre o en beneficio del cedente y los pagarés o hipotecas liquidados en el momento de la liquidación. Si el cesionario asume una responsabilidad del cedente o se queda con la propiedad sujeta a un pasivo, trate el pasivo como efectivo e inclúyalo en los ingresos brutos.
No incluya el valor justo de mercado de los bienes o servicios que no sean en efectivo. En el caso de las transacciones de pago contingente, incluya los ingresos máximos determinables. No reduzca los ingresos brutos en comisiones, honorarios legales, costos de publicidad, gastos de preparación de escrituras u otros costos de venta pagados por el cedente.
5. Introduzca la descripción de la propiedad en el recuadro 3
Registre la dirección postal o la descripción legal, incluidos la ciudad, el estado y el código postal, para identificar la propiedad real transferida. Los bienes inmuebles declarables incluyen terrenos mejorados o no mejorados, espacios aéreos, estructuras permanentes, unidades de condominios, viviendas de cooperativas e intereses no contingentes en madera en pie.
Para las regalías madereras pagadas en virtud de contratos de pago por corte, escriba «Regalías madereras». Para los pagos a tanto alzado por la madera, escriba «pago a tanto alzado por la madera». Asegúrese de que la descripción identifique claramente la propiedad específica transferida.
6. Determine el estado de la casilla 4
Marque la casilla 4 solo si el cedente ha recibido o recibirá bienes (excluyendo efectivo o contraprestación equivalente en efectivo) o servicios como parte de la transacción. No asigne un valor monetario.
Si la casilla 4 está marcada y el cedente transfirió la propiedad en un intercambio similar y recibió activos del mismo tipo, el cedente debe presentar el formulario 8824 en virtud de la Sección 1031. No todas las situaciones incluidas en la casilla 4 requieren el formulario 8824; solo las bolsas similares que reúnan los requisitos exigen la presentación del formulario.
7. Calcule la parte del impuesto inmobiliario del comprador en el recuadro 5
Ingresa la parte del impuesto inmobiliario pagada por adelantado que se puede asignar al comprador en el momento de la liquidación. Usa la declaración de liquidación del HUD-1 o un formulario de cierre similar para determinar el monto correcto.
Si el cedente ya pagó el impuesto durante el período que incluye la fecha de venta, reste el monto de la casilla 5 del total pagado para determinar el impuesto inmobiliario deducible. Si el cedente dedujo el impuesto en un año anterior, por lo general, declare el importe del recuadro 5 como ingreso.
8. Cumpla con los plazos de suministro y presentación
Entregue la copia B al cedente antes del 18 de febrero de 2014. Presente la copia A ante el IRS antes del 28 de febrero de 2014, si la presenta en papel, o antes del 31 de marzo de 2014, si la presenta electrónicamente. Las presentaciones electrónicas deben hacerse a través del sistema FIRE del IRS y cumplir con la Publicación 1220.
9. Utilice el campo de número de cuenta
Introduzca un identificador único en el campo Número de cuenta si se utiliza para el seguimiento interno. Este campo es opcional, pero se recomienda y es obligatorio al presentar varios formularios 1099-S para el mismo cedente que impliquen transacciones diferentes.
10. Complete todas las copias con información idéntica
Prepare las copias A, B y C con la información correspondiente. Compare las casillas 1 (fecha de cierre), 2 (ingresos brutos) y 3 (descripción de la propiedad) con los documentos originales. La incoherencia de los datos puede provocar demoras o multas en el procesamiento del IRS.
11. Presente la copia A con el formulario 1096
Envíe la copia A al IRS con el formulario 1096, Resumen anual y transmisión de declaraciones informativas de EE. UU. Asegúrese de que los totales del formulario 1096 coincidan con los montos totales declarados en todos los formularios 1099-S adjuntos. Presente cada grupo de declaraciones informativas con un formulario 1096 por separado.
12. Conserve la copia C para los registros del declarante
Conserve la copia C y la documentación de respaldo durante al menos tres años a partir de la fecha de vencimiento de la declaración o asegúrese de poder reconstruir los datos si el IRS lo solicita.
Actualizaciones específicas para el año 2013
Plazos y fechas límite
Para la presentación de informes de 2013, la copia B debía entregarse a los cedentes antes del 18 de febrero de 2014. Las presentaciones en papel debían presentarse al IRS antes del 28 de febrero de 2014 y las presentaciones electrónicas antes del 31 de marzo de 2014.
Casilla de verificación 4 y cambios de la sección 1031
En 2013, la casilla 4 se utilizó para identificar la recepción de bienes o servicios no monetarios. El formulario 8824 solo se exigía cuando el cedente transfería y recibía bienes en un intercambio similar durante el año fiscal.
Consideraciones sobre personas extranjeras
Las transacciones que involucren a personas extranjeras o a extranjeros no residentes se declaran en el formulario 1099-S. Es posible que el cesionario deba retener impuestos según las normas de la FIRPTA. Consulte la Publicación 515 para conocer los requisitos de retención.
Recaptura del subsidio hipotecario federal
El formulario 8828 se aplicaba a ciertas hipotecas subsidiadas originadas después de 1990 si la venta se produjo dentro de los nueve años posteriores a la recepción del subsidio y se alcanzaron los umbrales de ingresos. Este requisito permaneció en vigor durante 2013.
Requisitos de formularios en papel
Los formularios 1099-S en papel presentados para 2013 tenían que poder escanearse. Los formularios impresos desde el sitio web del IRS con frecuencia no eran aceptables. Los declarantes debían utilizar formularios oficiales del IRS o sustitutos aprobados que cumplieran con las especificaciones de la Publicación 1179.
Guía de campo sobre el número de cuenta
El campo Número de cuenta siguió siendo opcional en 2013, pero se recomendó a los declarantes que gestionan varias transacciones para el mismo cedente a fin de mejorar el seguimiento y la identificación internos.
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