Cambios fiscales 2025 para inversionistas inmobiliarios
Las estrategias tributarias para los inversores inmobiliarios recibirán una atención renovada en 2025, a medida que el Congreso ajuste las normas que rigen las deducciones, la depreciación y los ingresos transferidos. Los cambios que afectan al límite máximo de deducción del SALT, la disponibilidad continua de la deducción de la Sección 199A y la devolución de la amortización total de las bonificaciones están transformando la forma en que los inversores gestionan la renta imponible, las obligaciones tributarias y las decisiones de planificación a largo plazo.
El límite de deducción de impuestos estatales y locales sigue afectando a los inversores inmobiliarios, en particular a aquellos que tienen propiedades en estados con altos impuestos. Si bien los legisladores aumentaron temporalmente el límite para algunos declarantes en 2025, muchos inversores aún no pueden deducir por completo los impuestos a la propiedad y los impuestos estatales sobre la renta pagados durante el año.
Para los propietarios con varias propiedades de alquiler, estos límites pueden aumentar significativamente los ingresos imponibles federales. Incluso con una desgravación temporal, el límite sigue influyendo en la forma en que los inversores estructuran las inversiones inmobiliarias y abordan la planificación fiscal, especialmente porque los cambios futuros siguen siendo inciertos.
En respuesta a los límites del SALT, más de 30 estados ahora permiten que las entidades de transferencia paguen el impuesto estatal sobre la renta a nivel de entidad. Las asociaciones, las sociedades anónimas tipo S y las sociedades de responsabilidad limitada que reúnan los requisitos pueden optar por este tratamiento, lo que reduce la carga tributaria a los propietarios individuales.
El Servicio de Impuestos Internos ha confirmado que estos impuestos a nivel de entidad son deducibles como gastos comerciales para fines federales. Cuando se implementa correctamente, la elección permite a los inversores inmobiliarios elegibles reducir los ingresos imponibles sin estar limitados por el límite individual del SALT. La elegibilidad depende de la ley estatal, la estructura empresarial y las elecciones oportunas, por lo que la coordinación con un profesional de impuestos es fundamental.
La deducción de la Sección 199A sigue siendo un componente clave de las estrategias tributarias de los inversores inmobiliarios en 2025. Esta disposición permite a los propietarios elegibles de empresas de transferencia deducir hasta un 20 por ciento de los ingresos comerciales calificados, lo que reduce directamente la obligación tributaria sin reducir el flujo de caja.
Los ingresos por alquiler no califican automáticamente. El IRS exige que las actividades de alquiler cumplan con la definición de oficio o negocio. Para aclarar la elegibilidad, la agencia estableció un refugio seguro para el alquiler de bienes raíces que describe los requisitos específicos, incluido el mantenimiento de libros y registros separados, la prestación de al menos 250 horas de servicios de alquiler al año y el mantenimiento de la documentación contemporánea.
La disponibilidad de la deducción también depende de los umbrales de ingresos imponibles. Los inversores con ingresos más altos pueden ver cómo la deducción se elimina o se elimina gradualmente, mientras que muchos inversores de ingresos medios siguen reuniendo los requisitos. Dado que estos umbrales pueden variar de un año a otro, los inversores suelen tener que volver a evaluar la elegibilidad todos los años a medida que cambian los niveles de ingresos.
Las deducciones por depreciación siguen siendo una de las herramientas más poderosas disponibles para los inversores inmobiliarios. Las propiedades residenciales de alquiler generalmente se deprecian en 27,5 años, mientras que las propiedades comerciales se deprecian en un plazo de 39 años. Los métodos de depreciación acelerada pueden cambiar significativamente cuando se realizan las deducciones.
Un estudio de segregación de costos examina los componentes del edificio y las mejoras del terreno para identificar los activos que reúnen los requisitos para programas de depreciación más cortos. Elementos como el cableado, la plomería, los pisos y las mejoras exteriores específicas pueden ser elegibles para una depreciación de cinco, siete o quince años, en lugar de los plazos de décadas que normalmente se asocian a este tipo de mejoras.
Al acelerar las deducciones por depreciación, la segregación de costos puede generar importantes pérdidas de papel al principio del período de propiedad. Estas pérdidas pueden compensar los ingresos por alquileres y, en algunos casos, otros ingresos, según las reglas de actividad pasiva y la participación del inversor.
La depreciación adicional se ha restablecido al 100 por ciento para las propiedades calificadas puestas en servicio después de la fecha de entrada en vigor aplicable. Esto permite que los activos elegibles identificados mediante la segregación de costos se gasten en su totalidad en el año en que se ponen en servicio. Para los inversores que realizan mejoras de capital o adquieren nuevas propiedades, el calendario de esos gastos se ha convertido en un elemento clave de la planificación fiscal.
Muchas de las normas tributarias que afectan a los inversores inmobiliarios en la actualidad se remontan a la Ley de Reducción de Impuestos y Empleos de 2017. Esa legislación introdujo el límite SALT y creó la deducción de la Sección 199A, lo que alteró radicalmente la forma en que se gravan los ingresos transferidos. Los estados respondieron adoptando regímenes tributarios a nivel de entidad, lo que llevó al IRS a emitir una guía que aclaraba su tratamiento federal.
La política de depreciación también ha cambiado repetidamente. Los porcentajes de depreciación de las bonificaciones disminuyeron en los últimos años antes de que el Congreso restableciera la totalidad de los gastos. Estos cambios han aumentado la importancia de planificar en función de las fechas de adquisición, las mejoras y la fecha en que la propiedad entra en servicio.
«La estructura de la entidad se ha convertido en una de las decisiones tributarias más importantes para los inversores inmobiliarios», dijo un contador público certificado que asesora a los propietarios de propiedades en todo el país. «La tenencia individual de propiedades puede limitar el acceso a las deducciones que, de otro modo, estarían disponibles a través de entidades de transferencia».
Otro asesor fiscal hizo hincapié en la importancia de la documentación. «El refugio seguro para alquileres en virtud de la Sección 199A es particular. Los inversores que no registran las horas de trabajo ni mantienen registros separados suelen perder las deducciones que esperaban solicitar».
En cuanto a la planificación de la depreciación, un especialista en segregación de costos señaló el renovado interés de los inversores. «Con la recuperación total de la amortización adicional, estamos viendo que cada vez más inversores vuelven a visitar propiedades que adquirieron hace años. Los estudios retrospectivos aún pueden arrojar deducciones de depreciación significativas si están respaldados por un análisis adecuado».
Para los inversores inmobiliarios, el panorama de 2025 subraya la importancia de una planificación fiscal proactiva. La revisión de la estructura empresarial, la documentación de las actividades de alquiler y la coordinación de las estrategias de amortización pueden afectar considerablemente a los ingresos imponibles y al flujo de caja.
Los inversores que buscan un estatus profesional como profesionales inmobiliarios también deben prestar mucha atención a la participación material y a los requisitos horarios para evitar los límites de actividad pasiva. La interacción entre las soluciones alternativas del SALT, la sección 199A, y las deducciones por depreciación es compleja, pero los posibles ahorros fiscales siguen siendo importantes para quienes planifican con cuidado.
Por William McLee, editor en jefe y experto en impuestos: obtenga una desgravación fiscal ahora