Para qué sirve el formulario 1099-S
El formulario 1099-S es una declaración informativa que se utiliza para declarar los ingresos de las transacciones inmobiliarias tanto al vendedor (cedente) como al Servicio de Impuestos Internos. Cuando vendes tu casa u otro bien inmueble, ¿la persona responsablePara qué sirve el formulario 1099-S (2015)
Formulario 1099-S (2015) registra el dinero de la venta de bienes de capital y propiedades para la presentación de informes federales. El formulario documenta los montos pagados al vendedor y respalda la confirmación de la propiedad entre el comprador y el vendedor. Estos detalles ayudan a los agentes inmobiliarios a proporcionar información precisa que respalde los impuestos correctos para la venta.
El formulario 1099 S informa sobre cada activo de capital vendido y respalda los cálculos precisos de las ganancias de capital para los contribuyentes. El formulario ayuda al IRS a rastrear las ganancias netas de capital asociadas con una venta sujeta a impuestos que involucre derechos de propiedad. Cada detalle reportado guía sus responsabilidades tributarias y respalda el cumplimiento adecuado de las normas federales de declaración de bienes raíces.
Obtenga más información sobre Declaraciones informativas y formularios de presentación de informes.
Cuándo utilizaría el formulario 1099-S (2015)
Utiliza el formulario 1099-S cuando la venta de una vivienda cumple con las reglas relacionadas con la prueba de propiedad y la prueba de uso durante un período de dos o cinco años. El formulario le ayuda a declarar los detalles cuando reúne los requisitos para recibir una cantidad excluyente o para solicitar una ganancia derivada de inversiones vinculadas a bienes inmuebles. Nuestro equipo explica cómo cada requisito guía la elaboración de informes precisos para su transacción.
Su estado civil influye en la manera en que usted reporta la información relacionada con el matrimonio que presenta una declaración conjunta, el matrimonio que presenta una declaración por separado o las reglas del jefe de familia. Cada estado afecta la manera en que usted reclama las exclusiones y declara las ganancias de una declaración conjunta vinculada a la venta de su vivienda.
Reglas o detalles clave para 2015
El formulario 1099-SS respalda las reglas de presentación de informes para los ingresos relacionados con las ganancias de capital a largo plazo y las ganancias de capital a corto plazo asociadas con la venta de bienes inmuebles. Los contribuyentes calculan la ganancia o pérdida neta de capital en función de las pérdidas de capital y los ajustes relacionados para el año. Estas reglas le ayudan a hacer un seguimiento de los dividendos y distribuciones que afectan su posición final de ingresos.
Los contribuyentes incluyen información relacionada con la compensación por desempleo y otras partidas de ingresos al completar las listas de impuestos relacionadas. Cada contribuyente informa detalles relacionados con el tratamiento del capital que influyen en la forma en que el IRS revisa una venta. Nuestro equipo explica cómo estos requisitos respaldan la elaboración de informes precisos para cada transacción.
Las transferencias de propiedad se adhieren a los principios de vivienda justa que protegen a los compradores y vendedores durante todo el proceso. Estos principios respaldan la presentación de informes precisos para cada venta de bienes inmuebles.
Paso a paso (nivel alto)
Nuestro equipo describe un proceso sencillo para ayudarlo a preparar la información para una venta de bienes inmuebles. Cada paso contribuye a la elaboración de informes precisos a la hora de vender activos que reúnen los requisitos para ser considerados bienes de capital. Estos pasos lo guían a través de los detalles que se aplican a los compradores, los corredores y las normas federales de presentación de informes.
- Reúne registros que muestran su base ajustada para la propiedad porque el IRS revisa estos montos para verificar su exactitud y confirma cada cifra reportada.
- Usted confirma los detalles del contrato de venta para asegurarse de que cada transferencia refleje la financiación y los servicios correctos admitidos en el archivo de transacciones.
- Revisa los ejemplos de sus documentos de cierre para verificar los montos de ganancias vinculados a la propiedad que vendió y confirmar la exactitud de cada entrada.
- Confirmas la información del comprador porque cada detalle respalda la presentación adecuada de informes para las transacciones de capital y refuerza la precisión de la presentación.
- Usted prepara los documentos para los corredores que ayudan a denunciar la venta de propiedades y se basa en los registros completos para su correcta presentación.
Encontrará ayuda paso a paso en el Centro de ayuda para formularios del IRS.
Errores comunes y cómo evitarlos
Muchos contribuyentes enfrentan desafíos al revisar las reglas relacionadas con el período de propiedad para la venta de un bien inmueble. Cada error afecta a si usted sigue siendo elegible para una exclusión y a la forma en que el IRS revisa la información relacionada con su hogar.
- Periodo de propiedad: Los contribuyentes a menudo pasan por alto los errores cuando no confirman el tiempo durante el cual fueron propietarios de la propiedad. Pueden evitar estos problemas verificando las fechas antes de preparar su declaración.
- Exclusión elegible: Los contribuyentes a menudo pasan por alto los límites de exclusión para cada cónyuge y evitan errores cuando revisan las reglas de elegibilidad antes de declarar la venta.
- Detalles del hogar: Los contribuyentes suelen proporcionar información familiar incompleta, la cual resuelven cuando recopilan los registros de ingresos al principio del proceso.
- Registros de la compañía: Los contribuyentes a menudo declaran información errónea cuando una empresa no administra los documentos correctamente, y evitan problemas al solicitar los archivos completos antes de preparar la declaración.
- Elementos de bonos e intereses: Los contribuyentes deben registrar los errores en las entradas de bonos e intereses, y mitigan los riesgos al revisar los estados financieros antes de preparar su declaración. Los problemas a corto plazo surgen cuando los contribuyentes venden propiedades antes de cumplir con el período de retención porque el IRS clasifica la ganancia como ingreso ordinario.
Qué sucede después de presentar la solicitud
El IRS confirma la clasificación de activos para cada entrada y revisa los ingresos imponibles para verificar los montos que usted reclama. Estos cheques cumplen con las normas aprobadas por la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios y tienen el icono de un candado cerrado, que indica que las páginas son seguras.
El IRS revisa cada venta reportada para determinar si se aplica el ingreso ordinario o si alguna parte califica como ganancia excluida. Estas revisiones ayudan a los compradores y vendedores a mantener registros precisos de cada transferencia declarada.
Preguntas frecuentes
¿Qué son las ganancias de capital en la venta de una vivienda?
Usted calcula las ganancias de capital cuando el precio de venta supera la base ajustada de la propiedad y el propietario informa el monto adeudado. Los corredores de bienes raíces pueden ayudarlo a determinar las cifras precisas que se rigen por las normas tributarias federales. Estas entradas están sujetas a revisión porque la ley exige que la presentación de informes sea transparente.
¿Cuándo se aplican las ganancias de capital a corto plazo?
Las ganancias de capital a corto plazo se aplican cuando vende una propiedad de la que fue propietario durante un período de tenencia a corto plazo. Estas ganancias generalmente se tratan como ingresos ordinarios porque la ley asigna esta categoría a períodos de propiedad más cortos. Verifica cada detalle para confirmar la cantidad correcta adeudada.
¿Cuándo se aplican las ganancias de capital a largo plazo?
Las ganancias de capital a largo plazo se aplican cuando su período de propiedad cumple con el estándar federal para el tratamiento a largo plazo. Estas ganancias reciben una consideración diferente porque el IRS usa reglas de activos específicas para determinar la categoría correcta. Usted revisa cada entrada de asunto para informar con precisión el monto adeudado.
¿Cómo se aplica la vivienda justa en la venta de una vivienda?
Las reglas de vivienda justa se aplican a todas las ventas de viviendas porque la ley federal protege la igualdad de acceso para compradores y vendedores. Estos principios guían las divulgaciones y ayudan al propietario a mantener registros conformes durante el proceso. Los corredores de bienes raíces se adhieren a estas normas para garantizar una participación justa en las transacciones inmobiliarias.
¿Qué debo saber antes de denunciar la venta de una casa?
Usted declara la venta de una vivienda cuando transfiere la propiedad y genera ingresos imponibles a partir de la transacción. Los corredores de bienes raíces pueden ayudarlo a determinar los detalles clave que afectan la cantidad adeudada en su declaración. Cada monto sigue sujeto a la revisión federal, por lo que la presentación de informes precisos respalda el pleno cumplimiento.
Obtenga más información sobre las declaraciones informativas y los formularios de presentación de informes. Para obtener un desglose detallado de los requisitos de presentación, las reglas de elegibilidad y las instrucciones paso a paso, consulte nuestro Formularios de impuestos federales rellenables. para cerrar la transacción (por lo general, su agente de liquidación, compañía de títulos o abogado de bienes raíces) debe presentar este formulario si la venta cumple con ciertos requisitos de presentación de informes.
El formulario captura los detalles esenciales de la transacción, incluida la fecha de cierre, los ingresos brutos (generalmente el precio de venta) y la dirección de la propiedad. Piense en ello como la forma en que el IRS hace un seguimiento de las ventas de bienes raíces para garantizar que cualquier ganancia imponible se declare correctamente en su declaración de impuestos. Los ingresos brutos declarados en el recuadro 2 incluyen todo el efectivo recibido, los pagarés a tu nombre, las hipotecas asumidas por el comprador y cualquier responsabilidad que el comprador haya asumido como parte de la transacción.
Es importante entender que recibir un formulario 1099-S no significa automáticamente que adeude impuestos. Muchos propietarios reúnen los requisitos para acogerse a la exclusión de la venta de una vivienda en virtud de la Sección 121, que les permite excluir hasta 250 000$ de ganancias (500 000$ para las parejas casadas que presentan una declaración conjunta) si cumplen con ciertos requisitos de propiedad y uso. Instrucciones del formulario 1099-S del IRS para 2015
Cuándo utilizaría el formulario 1099-S (tardío/modificado)
Presentación tardía por parte del declarante
La persona responsable de cerrar su transacción debe proporcionarle la copia B del formulario 1099-S antes del 16 de febrero de 2016 (para las transacciones de 2015). Debe presentar la copia A ante el IRS antes del 29 de febrero de 2016 para presentarla en papel, o el 31 de marzo de 2016 si la presenta electrónicamente.
Si el agente de cierre descubre un error después de la presentación, debe presentar un formulario 1099-S corregido marcando la casilla «CORREGIDO» en la parte superior del formulario. También deben proporcionarle una copia corregida.
Devoluciones tardías o modificadas por parte del vendedor
Si recibe un formulario 1099-S pero no declara la venta en su declaración de impuestos original, tendrá que presentar una declaración enmendada mediante el formulario 1040-X. Esta situación suele ocurrir cuando:
- Asumiste que la venta cumplía los requisitos para la exclusión y no necesitabas denunciarla, pero más tarde descubriste que no cumplías con todos los requisitos
- Inicialmente pasó por alto o extravió el formulario 1099-S
- Recibe un formulario 1099-S corregido que muestra diferentes ingresos
- Solicitaste una depreciación por un uso comercial o de alquiler que inicialmente no tenías en cuenta
Incluso si reúne los requisitos para la exclusión total, debe denunciar la venta si recibió un formulario 1099-S. Los sistemas informáticos del IRS comparan estos formularios con las declaraciones de impuestos, y la falta de presentación de informes puede generar avisos automáticos. Publicación 523 (2015)
Reglas o detalles clave para 2015
Umbrales y exenciones para la presentación de informes
No todas las transacciones de bienes raíces requieren un formulario 1099-S. Las siguientes transacciones están exentas de declararse (aunque el declarante puede optar por declararlas):
Exención de residencia principal: La exención más importante se aplica a la venta de residencias principales por 250 000$ o menos (500 000$ para parejas casadas) cuando el vendedor presenta una certificación por escrito de que:
- La propiedad es su residencia principal según la Sección 121
- El monto total de la ganancia es excluible en virtud de la Sección 121.
- Para los vendedores casados, la certificación debe indicar que están casados
El agente de cierre puede solicitar esta certificación en cualquier momento hasta el 31 de enero del año siguiente a la venta. Deben conservar la certificación durante cuatro años, pero no están obligados a obtenerla; si no la obtienen, deben presentar el formulario 1099-S independientemente del precio de venta.
Otras exenciones:
- Transferencias por parte de sociedades o unidades gubernamentales
- «Transferentes de volumen exentos» que vendan al menos 25 propiedades al año en el curso normal de sus negocios
- Donaciones, legados o transferencias relacionados con el divorcio
- Ejecuciones hipotecarias, escrituras en lugar de ejecución hipotecaria o abandonos
- Transferencias de minimis en las que la contraprestación total sea inferior a 600$
- Transferencias de casas móviles o parcelas funerarias sin colocar (cuando no estén relacionadas con la venta de bienes inmuebles)
Requisitos de exclusión de la venta de viviendas
Para calificar para la exclusión máxima (250 000 dólares para solteros, 500 000 dólares para casados que presentan una declaración conjunta), debe cumplir tres requisitos básicos:
- Prueba de propiedad: Usted fue propietario de la vivienda durante al menos 24 meses durante el período de 5 años que finalizó en la fecha de venta.
- Prueba de uso: Utilizó la vivienda como su residencia principal durante al menos 24 meses durante ese mismo período de 5 años. No es necesario que los 24 meses sean consecutivos.
- Prueba retrospectiva: No ha excluido las ganancias de la venta de otra vivienda durante el período de 2 años que finaliza en la fecha de venta.
Reglas especiales para el personal militar y de inteligencia: Si presta servicio en los servicios uniformados, el Servicio Exterior o la comunidad de inteligencia, puede suspender el período de prueba de 5 años durante un máximo de 10 años mientras esté en servicio oficial extendido calificado (prestando servicio al menos a 50 millas de su hogar o viviendo en dependencias gubernamentales).
Consideraciones sobre el uso comercial y de alquiler
Si usó su casa con fines comerciales o de alquiler, se aplican reglas especiales. No puede excluir la parte de la ganancia atribuible a la depreciación registrada después del 6 de mayo de 1997. Esta recuperación de la depreciación se aplica incluso si reúne los requisitos para acogerse a la exclusión de la Sección 121, y se grava con una tasa máxima del 25%.
Además, los períodos de «uso no calificado» posteriores al 31 de diciembre de 2008 pueden reducir el monto de la exclusión. Por uso no calificado, por lo general, se entiende los períodos en los que la propiedad no era su residencia principal, con excepciones en el caso de ausencias temporales, períodos posteriores a la última fecha en que la utilizó como residencia principal (hasta ciertos límites) y períodos en los que usted o su cónyuge desempeñen un servicio prolongado oficial calificado. Instrucciones del IRS para el formulario 1099-S (2015)
Paso a paso (nivel alto)
Para vendedores que reciben el formulario 1099-S
Paso 1: Verificar la información
Cuando reciba el formulario 1099-S (por lo general, a mediados de febrero después de la venta), revise cuidadosamente todas las casillas:
- Recuadro 1: Confirma que la fecha de cierre coincide con tus documentos de liquidación
- Recuadro 2: Verifique el monto de los ingresos brutos
- Recuadro 3: Comprueba que la dirección de la propiedad es correcta
- Recuadro 4: Nota: si está marcada, indica una contraprestación no monetaria
- Recuadro 5: Revise la parte del impuesto sobre bienes raíces correspondiente al comprador
Si encuentra errores, póngase en contacto inmediatamente con el declarante para solicitar la corrección del formulario.
Paso 2: Determine su ganancia o pérdida
Calcula tu ganancia con esta fórmula:
Precio de venta (efectivo + hipotecas asumidas + pagarés + valor justo de mercado de las propiedades/servicios recibidos)
Menos los gastos de venta (comisiones, honorarios legales, publicidad, cargos por préstamos)
= Monto realizado
Menos la base ajustada (precio de compra más mejoras + costos de cierre de compra)
= Ganancia o pérdida
Paso 3: aplicar la exclusión
Si cumple con los requisitos de propiedad, uso y retrospectiva, puede excluir hasta 250 000 dólares (500 000 dólares para personas casadas que presentan una declaración conjunta). Si su ganancia es inferior a la exclusión disponible, no tiene ninguna ganancia imponible y, por lo general, no necesita declarar la venta, a menos que haya recibido el formulario 1099-S, que de todos modos exige declararlo.
Paso 4: Informe sobre su declaración de impuestos
Indique la venta en el formulario 8949 (Ventas y otras disposiciones de activos de capital) y en el Anexo D (ganancias y pérdidas de capital). Si lo utilizó para fines comerciales o de alquiler, es posible que también necesite el formulario 4797 (Venta de propiedades comerciales).
Para agentes de cierre y profesionales de liquidaciones
Paso 1: Determinar la responsabilidad de presentación
Identifique quién debe presentar la solicitud según esta jerarquía:
- Persona que figura como agente de liquidación en el HUD-1
- Si no hay HUD-1: persona que prepara la declaración final
- Si hay varios abogados: el que está involucrado de manera más significativa
- Si no hay una declaración de cierre: prestamista hipotecario, agente del cedente, corredor del cesionario o cesionario (en ese orden)
Los acuerdos de designación escritos pueden anular esta jerarquía si los firma la parte designada.
Paso 2: Verificar las exenciones
Determine si la transacción reúne los requisitos para alguna exención de presentación de informes, en particular la exención de residencia principal. Solicita las certificaciones de vendedor cuando corresponda.
Paso 3: Solicitar números de identificación del contribuyente
Para obtener el TIN del vendedor, cierra con el formulario W-9 (para personas estadounidenses) o el formulario W-8 correspondiente (para personas extranjeras). La solicitud se puede hacer en persona, por correo o electrónicamente.
Paso 4: Complete y distribuya los formularios
Presente el formulario 1099-S ante el IRS y entregue la copia B al vendedor dentro de los plazos aplicables. Conserve las certificaciones y la documentación de respaldo durante cuatro años. Instrucciones del formulario 1099-S (2015)
Errores comunes y cómo evitarlos
Error 1: Suponer que no es necesario informar debido a la exclusión
Muchos vendedores creen erróneamente que si su ganancia es totalmente excluible en virtud de la Sección 121, no necesitan denunciar la venta. Corrección: Si recibe el formulario 1099-S, debe declarar la venta en su declaración de impuestos, incluso si se excluye la ganancia total. Los sistemas informáticos del IRS comparan los formularios 1099-S con las declaraciones de impuestos, y la falta de presentación de informes desencadena la correspondencia.
Error 2: Calcular incorrectamente la base
Los vendedores a menudo se olvidan de incluir mejoras de capital o ciertos costos de cierre en su base, lo que resulta en ganancias exageradas. Corrección: Su base incluye el precio de compra más: los cargos de liquidación y los costos de cierre pagados en el momento de la compra (excepto los costos de financiamiento), las mejoras que agregan valor o prolongan la vida útil de la vivienda, los montos gastados en la restauración después de los daños causados por un hecho fortuito y las evaluaciones especiales para las mejoras locales. Guarde registros y recibos detallados de todos los gastos que reúnan los requisitos.
Error 3: No tener en cuenta la recuperación de la depreciación
Los propietarios de viviendas que retiraron deducciones por concepto de oficina central o alquilaron parte de su vivienda a menudo pasan por alto que la depreciación acumulada después del 6 de mayo de 1997 debe «recapturarse» y gravarse como ingreso ordinario (tasa máxima del 25%). Corrección: Calcule toda la depreciación reclamada en el Anexo C, el Anexo E o el Formulario 4562 e infórmela en el Formulario 4797. Esta cantidad se grava como ingreso ordinario (tasa máxima del 25%) y no se puede excluir.
Error 4: Olvidarse de múltiples cedentes
Cuando varias personas son propietarias de propiedades juntas (que no sean parejas casadas), los agentes de cierre a veces presentan solo un formulario 1099-S en lugar de formularios separados para cada propietario. Corrección: El declarante debe solicitar una asignación de los ingresos brutos entre los cedentes y presentar un formulario 1099-S por separado para cada cedente. Si no se recibe ninguna asignación, declare el total de los ingresos no asignados en el formulario de cada cedente. No dé por sentado que hay divisiones iguales sin una asignación adecuada.
Error 5: malinterpretar la regla de dos de cada cinco años
Algunos vendedores creen que deben vivir en la casa durante los dos últimos años antes de venderla. Corrección: Las pruebas de propiedad y uso requieren 24 meses durante el período de 5 años que finaliza en la fecha de venta, pero no es necesario que estos meses sean consecutivos o inmediatamente anteriores a la venta. Las ausencias temporales por vacaciones o las ausencias estacionales cuentan como el tiempo que has vivido en casa.
Error 6: No mantener los registros de cuatro años requeridos
Los agentes de cierre a veces descartan las certificaciones del vendedor o los formularios W-9 demasiado pronto. Corrección: Los declarantes deben conservar todas las certificaciones, la documentación del TIN y los registros del formulario 1099-S durante cuatro años después del año tributario de la venta. Estos documentos son fundamentales si el IRS cuestiona la transacción.
Error 7: Informar incorrectamente sobre las ventas de propiedades comerciales
Las ventas de propiedades utilizadas parcialmente para negocios requieren formas y cálculos especiales que difieren de las ventas de residencias simples. Corrección: Si utilizó su vivienda con fines comerciales o de alquiler, distribuya los ingresos y la base de la venta entre el uso personal y el uso empresarial o de alquiler. Indique la parte comercial en el formulario 4797 y la parte de residencia en el formulario 8949 y el anexo D. Publicación 523 (2015)
Qué sucede después de presentar la solicitud
Para vendedores
Después de reportar la venta de su casa en su declaración de impuestos, el IRS procesa la información y la compara con el formulario 1099-S presentado por su agente de cierre. Si todo coincide y calculaste correctamente tu exclusión o declaraste tu ganancia imponible, por lo general no es necesario hacer nada más.
Sin embargo, el IRS puede enviarle un aviso CP2000 (cambios propuestos a su declaración de impuestos) si:
- Recibiste un formulario 1099-S pero no declaraste la venta
- Los ingresos declarados en tu devolución no coinciden con los del 1099-S
- El IRS cuestiona si usted califica para la exclusión
Si recibe una notificación de este tipo, responda de inmediato con documentación que respalde su posición, como: registros que demuestren la propiedad y el uso de la vivienda, cálculos que muestren su base y sus mejoras, o pruebas de que reúne los requisitos para acogerse a las excepciones a los requisitos estándar.
Para agentes de cierre
Después de presentar el formulario 1099-S ante el IRS, la obligación principal del agente de cierre está completa, aunque debe:
- Conserve copias de los formularios presentados durante cuatro años
- Mantén las certificaciones del vendedor, la documentación del TIN y los registros de asignación durante cuatro años
- Responder a cualquier consulta del IRS sobre la transacción
- Presente los formularios corregidos si se descubren errores
El IRS puede contactar al declarante si hay discrepancias entre el formulario 1099-S y la declaración de impuestos del vendedor, o si surgen preguntas durante una auditoría del vendedor.
Retención de registros para vendedores
Incluso después de presentar su declaración, mantenga un registro completo de la venta de su casa:
- Declaraciones de liquidación (HUD-1 o divulgación de cierre)
- Formulario 1099-S y todas las copias
- Registros de compras del momento en que adquirió la vivienda
- Recibos por mejoras y gastos de capital
- Registros de depreciación tomados para uso empresarial o de alquiler
- Documentación que respalde su elegibilidad para la exclusión
Guarde estos registros durante al menos tres años a partir de la fecha en que presentó la declaración en la que se informa de la venta, o dos años a partir de la fecha en que pagó el impuesto, lo que ocurra más tarde. Si declaraste una depreciación, guarda un registro durante al menos tres años después de presentar la declaración en la que declaraste la recuperación.
Posibles auditorías
Si bien el IRS no audita todas las ventas de viviendas, ciertas señales de alerta aumentan el escrutinio:
- Exclusiones importantes (que se acercan o superan los límites de 250 000/500 000$)
- Uso comercial o de alquiler de la propiedad
- Ventas múltiples de viviendas en plazos cortos
- Ajustes básicos significativos
- Ventas de propiedades en el extranjero
Si es seleccionado para la auditoría, el IRS normalmente solicitará documentación que demuestre que usted cumple con los requisitos de exclusión y que calculó correctamente su ganancia. Publicación 523 (2015)
Preguntas frecuentes
Pregunta 1: No recibí el formulario 1099-S. ¿Aún tengo que denunciar la venta de mi casa?
Por lo general, debe declarar la venta de su vivienda si: tiene una ganancia imponible, no puede excluir la ganancia total en virtud de la exclusión de la Sección 121, decide no solicitar la exclusión o si recibió un formulario 1099-S (incluso si toda la ganancia es excluible). Si reúne los requisitos para la exclusión total y no recibió el formulario 1099-S, la presentación de la solicitud suele ser opcional. Sin embargo, con frecuencia es aconsejable denunciarlo de todos modos para evitar futuras preguntas del IRS. Usa tus documentos de liquidación para determinar el precio y la fecha de venta si no recibiste el formulario.
P2: Mi cónyuge y yo vendemos nuestra casa. ¿Cuánto podemos excluir?
Las parejas casadas que presenten una declaración conjunta pueden excluir hasta 500 000 dólares de ganancia si: presentan una declaración conjunta, cualquiera de los cónyuges cumple con la prueba de propiedad, ambos cónyuges cumplen con la prueba de uso (cada uno vivió en la casa como residencia principal durante al menos 24 meses durante el período de 5 años) y ninguno de los cónyuges excluyó las ganancias de la venta de otra vivienda durante el período de 2 años que finalizó en esta fecha de venta. Si no cumples con todos estos requisitos, cada cónyuge puede ser elegible para una exclusión de 250 000$ por separado en función de sus circunstancias individuales.
Q3: Utilicé parte de mi casa como oficina en casa. ¿Cómo afecta esto a mis impuestos?
Si reclamaste la depreciación de una oficina doméstica dentro de tu espacio habitable (como un dormitorio o un área de oficina convertida), no puedes excluir la depreciación acumulada después del 6 de mayo de 1997; debe «recapturarse» y gravarse como ingreso ordinario (tasa máxima del 25%). Sin embargo, aún puedes excluir hasta 250 000$ (500 000$ si estás casado y presenta una declaración conjunta) de la ganancia restante de la venta. Reporte la recuperación de la depreciación en el formulario 4797. La buena noticia es que si la oficina principal estaba dentro de su área de vivienda principal (no en una estructura separada), toda la casa aún califica como su residencia principal.
Q4: Vendimos nuestra casa por menos de lo que pagamos. ¿Podemos deducir la pérdida?
Lamentablemente, no. Las pérdidas por la venta de residencias personales no son deducibles. No puede usar la pérdida para compensar otros ingresos o ganancias de capital. Sin embargo, aún debe calcular y documentar la pérdida en caso de que necesite demostrar al IRS que no obtuvo ninguna ganancia imponible. Si su vivienda se usó parcialmente con fines comerciales o de alquiler, la parte comercial o de alquiler puede calificar como pérdida deducible en el formulario 4797, pero la parte de residencia personal sigue sin ser deducible.
Pregunta 5: Estoy en el ejército y estuve destinado en el extranjero. ¿Puedo seguir siendo elegible para la exclusión aunque no viviera en la casa?
¡Sí! Si eres miembro de los servicios uniformados, del Servicio Exterior o de la comunidad de inteligencia y estás prestando servicio oficial cualificado de servicio prolongado (por lo menos a 50 millas de tu casa o vives en dependencias gubernamentales), puedes suspender el período de prueba de 5 años durante un máximo de 10 años. Esto significa que el IRS no tendrá en cuenta tu tiempo de ausencia por servicio calificado para determinar si cumples con el requisito de uso de 2 a 5 años. Esta suspensión le permite mantener su elegibilidad para ser excluido incluso después de despliegues o asignaciones prolongados. Elige la suspensión declarándola en tu declaración de impuestos correspondiente al año de la venta.
P6: ¿Qué pasa si vendo una casa que heredé de mis padres?
Las viviendas heredadas reciben un tratamiento fiscal especial. La base de la propiedad se «eleva» hasta alcanzar el valor justo de mercado vigente en la fecha del fallecimiento del difunto (o una fecha de valoración alternativa si así lo decide el patrimonio). Con frecuencia, esto significa poco o ningún beneficio cuando se vende poco después de heredar. Sin embargo, los bienes heredados no reúnen los requisitos de la sección 121 para la venta de una vivienda, a menos que los conviertas en tu residencia principal y cumplas con los requisitos de propiedad y uso. Cualquier ganancia derivada de la venta de una propiedad heredada que no fuera su residencia principal se declara como ganancia de capital en el formulario 8949 y en el anexo D. El período de retención de una propiedad heredada se considera automáticamente a largo plazo, independientemente del tiempo que haya tenido realmente la propiedad.
Pregunta 7: El agente de cierre nunca presentó el formulario 1099-S. ¿Qué debo hacer?
Primero, verifica si tu transacción reúne los requisitos para una exención (por ejemplo, la exención de residencia principal para ventas de menos de 250 000$ o 500 000$ con la certificación adecuada). Si la transacción era declarable pero el declarante no la presentó, igual debes declarar la venta en tu declaración de impuestos utilizando tus documentos de liquidación. Es posible que el agente que cierre se enfrente a multas por no presentar la declaración, pero el hecho de que no lo haga no lo exime a usted de presentar la declaración. Comunícate con el agente de cierre para solicitar que presente un formulario 1099-S fuera de plazo para evitar futuros problemas de cotejo del IRS. Documente sus intentos de obtener el formulario. Denuncie la venta utilizando la información de su HUD-1 o de la declaración de cierre; no necesita el formulario 1099-S propiamente dicho para cumplir con los requisitos de presentación de informes.
Esta guía se basa en las publicaciones e instrucciones oficiales del IRS para el año tributario 2015. Las leyes tributarias cambian periódicamente, así que consulte las directrices actuales del IRS o consulte a un profesional de impuestos para conocer las transacciones realizadas en otros años. Para obtener detalles completos, consulte las instrucciones oficiales de 2015 para el formulario 1099-S, la publicación 523 (2015): Vender su casa y los materiales relacionados del IRS disponibles en IRS.gov.
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