Ser propietario de una propiedad de alquiler puede generar ingresos estables, pero también generar responsabilidades tributarias. El IRS considera que todos los ingresos por alquiler están sujetos a impuestos, lo que significa que los propietarios deben declarar los ingresos por alquiler en su declaración de impuestos anual, ya sea que los paguen en efectivo, mediante servicios o cubriendo los gastos pagados en su nombre. Estos ingresos incluyen el alquiler anticipado, los pagos finales del alquiler y cualquier servicio intercambiado a un precio justo de mercado.
Comprender las reglas del IRS y las opciones de ayuda disponibles ayuda a los propietarios a reducir sus ingresos imponibles sin dejar de cumplir con las normas.
Los propietarios de clase trabajadora con una casa o unidad de alquiler pueden calificar. Si su ingreso bruto ajustado modificado está por debajo de los límites del IRS, puede deducir las pérdidas por alquiler y solicitar valiosas deducciones del impuesto a la propiedad.
Si es propietario de una propiedad de alquiler, todos los ingresos que reciba de los inquilinos deben declararse como ingresos imponibles. El IRS exige que los propietarios declaren los ingresos por alquiler en su declaración anual de impuestos, ya sea que los hayan recibido en efectivo, en propiedades o por servicios. Este requisito se aplica a cualquier propiedad residencial de alquiler, casa de vacaciones u otra propiedad de inversión.
Para declarar los ingresos y reclamar los gastos de alquiler deducibles, utilice el Anexo E (formulario 1040). Este formulario le permite detallar los ingresos de su propiedad de alquiler, los gastos operativos y las deducciones fiscales. Completar con precisión el Anexo E garantiza el cumplimiento y reduce el riesgo de sanciones o auditorías del IRS.
Como propietario, puede deducir los gastos ordinarios y necesarios para operar su negocio de propiedades de alquiler. Estos gastos de alquiler deducibles ayudan a reducir sus ingresos imponibles y pueden generar ahorros tributarios sustanciales si se declaran correctamente en su declaración de impuestos.
El IRS permite a los propietarios deducir varios gastos, siempre que estén directamente relacionados con la obtención y la administración de los ingresos de las propiedades de alquiler. Estos gastos no deben incluir gastos personales y deben estar documentados.
El IRS permite a los propietarios deducir los gastos operativos para administrar y mantener un negocio de propiedades de alquiler. Estos gastos ordinarios y necesarios reducen sus ingresos imponibles y deben estar directamente relacionados con la operación diaria de su propiedad de alquiler. El seguimiento y la documentación precisos de estos costos son esenciales para reclamarlos en su declaración de impuestos.
Si financió el precio de compra de su propiedad residencial de alquiler, puede deducir los intereses hipotecarios. Esta categoría marca el año. Esta categoría incluye los pagos de intereses de las hipotecas y las comisiones específicas de apertura de préstamos. Como contribuyente que paga en efectivo, por lo general deduce los intereses en el año en que se pagan. Lleve un registro de todos los pagos de intereses, especialmente los que figuran en Formulario 1098.
Puede deducir los gastos de reparación y mantenimiento para mantener la propiedad en excelentes condiciones. Las reparaciones elegibles incluyen la reparación de fugas, la pintura o el reemplazo de accesorios rotos. Sin embargo, las mejoras que agreguen valor o prolonguen la vida útil de la propiedad deben capitalizarse y depreciarse con el tiempo en lugar de deducirse de inmediato.
Puede deducir las tarifas de administración de la propiedad si contrata a una empresa para supervisar la propiedad. Los costos de anunciar las unidades desocupadas y pagar los servicios públicos (cuando no se facturan directamente al inquilino) también son deducibles. En el caso de los servicios públicos, agréguelos antes de deducirlos como gastos operativos.
Financiar una propiedad de alquiler con una hipoteca o un préstamo brinda valiosas oportunidades tributarias, especialmente al deducir los pagos de intereses y los cargos específicos relacionados con el préstamo. Estas deducciones relacionadas con el financiamiento se incluyen en los gastos operativos y pueden reducir significativamente sus ingresos imponibles si se reclaman correctamente.
Como propietario, puede deducir los intereses hipotecarios de los préstamos para adquirir, construir o mejorar su propiedad de alquiler. Esto también incluye los cargos de originación del préstamo y los puntos que reúnen los requisitos según las normas del IRS. Si es un contribuyente que paga en efectivo, la deducción entra en vigor el año en que realiza los pagos de intereses. Recuerde conservar documentación como su declaración anual de intereses hipotecarios (formulario 1098) para respaldar estas reclamaciones.
Es posible que esté sujeto a reglas de riesgo cuando utilice fondos prestados para comprar o mejorar propiedades de inversión. Estas reglas limitan la cantidad de pérdidas que puede deducir en función de los fondos que tiene en riesgo. El IRS puede rechazar ciertas deducciones por pérdidas si su financiación no es un recurso, lo que significa que usted no es personalmente responsable. Esta regla es especialmente relevante si los ingresos de su propiedad de alquiler son limitados y usted declara una pérdida.
Debe declarar con precisión los ingresos y los gastos deducibles relacionados en el Anexo E (formulario 1040). Los intereses hipotecarios y los cargos de apertura de préstamos elegibles se declaran por separado de otros gastos. La clasificación adecuada garantiza que sus deducciones inmobiliarias por alquiler cumplan con los requisitos del IRS y reduce el riesgo de problemas relacionados con la auditoría.
Entender cómo gestionar los depósitos de garantía y los pagos relacionados con los inquilinos es esencial para obtener informes fiscales precisos al administrar una propiedad de alquiler. Algunos fondos de los inquilinos pueden estar sujetos a impuestos según su uso, pero no todos se consideran ingresos por alquiler.
Los depósitos de garantía no suelen estar sujetos a impuestos si se devuelven al inquilino al final del contrato de arrendamiento. Sin embargo, si retienes una parte del depósito debido a daños, a la falta de pago del alquiler o a infracciones del contrato de arrendamiento, esa cantidad debe incluirse en tus ingresos brutos por alquiler. La parte retenida se considera ingreso por alquiler del año en que decidas conservarla.
Si un inquilino paga un gasto que normalmente es tu responsabilidad, como los servicios públicos, el mantenimiento o la reparación, debes declarar el valor justo de mercado de ese gasto como parte de tus ingresos por alquiler. Si un inquilino paga una factura de plomería de 200 dólares que normalmente cubrirías tú, debes declarar esos 200 dólares como ingresos y también puedes deducirlos como gasto operativo legítimo en el Anexo E.
Cuando un inquilino presta servicios en lugar de pagar el alquiler, el IRS exige que incluyas su precio justo de alquiler en los ingresos de la propiedad alquilada. Ya sea que el servicio consista en pintar, ajardinar u otra tarea, debes considerarlo igual que un pago de alquiler recibido en efectivo y declararlo como ingreso sujeto a impuestos en tu declaración de impuestos.
Si bien los ingresos por propiedades de alquiler generalmente se declaran como pasivos, algunos propietarios pueden calificar para la deducción por ingresos comerciales calificados (QBI), una valiosa desgravación fiscal según la Sección 199A del Código de Impuestos Internos. Además, entender cómo administrar los impuestos sobre la propiedad y las prestaciones locales es esencial para maximizar las deducciones fiscales disponibles y, al mismo tiempo, cumplir con las normas del IRS.
Si opera su negocio de propiedades de alquiler como un comercio o negocio y cumple con los criterios específicos del IRS, sus ingresos por alquiler pueden ser elegibles para la deducción del QBI. Para reunir los requisitos, debes demostrar que tus actividades implican una gestión regular y continua, como el mantenimiento, la publicidad, la selección de inquilinos y la recaudación de ingresos por alquileres. Si es elegible, puede deducir hasta un 20% de sus ingresos imponibles calificados de las actividades de alquiler, lo que reduce significativamente su factura tributaria.
El IRS permite a los propietarios deducir gastos como los impuestos sobre la propiedad y ciertos beneficios locales, siempre que estén directamente relacionados con sus bienes inmuebles de alquiler. Por lo general, estos gastos deducibles se declaran en el Anexo E como parte de su declaración de impuestos anual.
A diferencia de los declarantes personales, los propietarios no están limitados por el límite de $10,000 en las deducciones de impuestos estatales y locales (SALT) cuando los impuestos están relacionados con el alquiler de una propiedad. Como resultado, los propietarios de propiedades de inversión generalmente pueden deducir el monto total de los impuestos estatales y locales calificados pagados en relación con la propiedad de alquiler.
Uno de los beneficios tributarios más poderosos para los propietarios es la posibilidad de deducir la depreciación de una propiedad residencial de alquiler. El IRS permite a los propietarios recuperar parte del precio de compra de su casa de alquiler o propiedad de inversión a lo largo del tiempo mediante deducciones anuales. Estas deducciones reducen los ingresos imponibles a pesar de que no se produce ningún desembolso efectivo real cada año.
Los propietarios deben usar el formulario 4562 para comenzar a depreciar una propiedad de alquiler en el año en que se puso en servicio por primera vez. El IRS exige que las propiedades residenciales de alquiler se deprecien durante 27.5 años utilizando el método lineal. Solo la parte edificable de la propiedad alquilada, no el terreno, es depreciable. La depreciación se considera un gasto operativo no monetario, pero puede generar ahorros tributarios significativos.
El IRS define una unidad de vivienda como una estructura utilizada para la habitación humana, que incluye casas, apartamentos y condominios. Por el contrario, las propiedades comerciales, como oficinas o almacenes, siguen diferentes plazos y reglas de depreciación. Saber si su propiedad es una unidad de vivienda garantiza que aplicará el método correcto y evitará que su declaración de impuestos se declare de forma incorrecta.
Si usa la propiedad de alquiler para fines personales y de alquiler, como una casa de vacaciones, debe distribuir los gastos entre el uso personal y el de alquiler. Solo son deducibles los gastos de alquiler calificados vinculados proporcionalmente a la recaudación de los ingresos por alquiler. No puede deducir los gastos personales asociados con el uso de la propiedad.
Si bien la mayoría de los propietarios se centran en los gastos de alquiler deducibles para reducir sus ingresos imponibles, también hay algunos créditos fiscales disponibles bajo ciertas condiciones. A diferencia de las deducciones, que reducen el monto del impuesto sobre la renta del alquiler, los créditos tributarios reducen directamente el monto del impuesto adeudado. Sin embargo, los créditos suelen tener un alcance más limitado y se utilizan con menos frecuencia en el negocio de propiedades de alquiler.
Los propietarios pueden ser elegibles para recibir créditos tributarios federales por eficiencia energética cuando realizan mejoras calificadas en su propiedad de alquiler. Algunos ejemplos incluyen la instalación de ventanas, puertas, sistemas de aislamiento o HVAC con certificación de eficiencia energética. Estos créditos pueden reducir directamente su factura tributaria, pero con frecuencia solo se aplican a las mejoras realizadas a las unidades de vivienda existentes, no a las construcciones nuevas. Si la propiedad es una casa de vacaciones o se usa personalmente durante parte del año, la elegibilidad puede ser limitada.
El Crédito tributario para viviendas para personas de bajos ingresos (LIHTC) es un incentivo federal para los desarrolladores que invierten en viviendas asequibles. Si bien los propietarios individuales rara vez reúnen los requisitos directamente, quienes participan en programas de vivienda o invierten en bienes inmuebles de alquiler que reúnan los requisitos a través de asociaciones pueden beneficiarse. Por lo general, los ingresos de las propiedades de alquiler a pequeña escala no se declaran en una declaración de impuestos.
La mayoría de los propietarios dan prioridad a los gastos operativos, los intereses hipotecarios, los impuestos a la propiedad y los costos de reparación porque estas deducciones son más fáciles de reclamar y aplicar de manera más amplia. A diferencia de los créditos, las deducciones fiscales sobre propiedades de alquiler reducen los ingresos antes de que se calculen los impuestos, lo que ofrece ahorros fiscales más predecibles año tras año.
Más allá de las deducciones estándar, el IRS proporciona reglas más complejas que permiten a los propietarios reducir aún más sus ingresos imponibles. Estas estrategias avanzadas incluyen aplicar las reglas de pérdida de actividad pasiva, cumplir con los estándares de participación activa y agrupar varias propiedades de alquiler para una planificación fiscal estratégica. Si se utilizan correctamente, pueden generar importantes ahorros fiscales a largo plazo para los propietarios con negocios inmobiliarios de alquiler modestos o grandes.
Según las normas del IRS, las pérdidas de bienes inmuebles de alquiler generalmente se consideran pasivas y solo son deducibles de los ingresos de la propiedad de alquiler. Sin embargo, los propietarios que participan activamente en la administración de sus propiedades de alquiler y tienen un ingreso bruto ajustado modificado (MAGI, por sus siglas en inglés) de $100,000 o menos pueden deducir hasta $25,000 en pérdidas de otros tipos de ingresos. Esta asignación especial desaparece gradualmente a medida que el MAGI aumenta entre 100 000 y 150 000 dólares.
Para calificar para la deducción de $25,000, los propietarios deben demostrar su participación activa en las decisiones de alquiler. Esto incluye la aprobación de nuevos inquilinos, la organización de las reparaciones y la administración directa de la propiedad. El IRS no exige una participación de tiempo completo, pero debes ser propietario de al menos el 10% de la propiedad alquilada y tomar decisiones significativas relacionadas con las operaciones. Cumplir con este estándar le permite reclamar algo más que los gastos deducibles de rutina.
El IRS permite a los propietarios agrupar varias propiedades de alquiler como una sola actividad si se operan juntas. Esta estrategia puede simplificar el mantenimiento de registros y ayudar a cumplir con los umbrales de participación activa, lo que aumenta su capacidad de deducir gastos y compensar los impuestos sobre la renta del alquiler.
Cumplir con las normas del IRS es esencial al administrar un negocio de propiedades de alquiler. Los errores de presentación, la documentación deficiente o la declaración errónea de los ingresos por alquiler pueden provocar una auditoría del IRS.
Saber cómo presentar su declaración de impuestos correctamente, mantener registros y completar el Anexo E puede ayudar a reducir el riesgo y garantizar la precisión de sus informes de bienes inmuebles de alquiler.
Es más probable que los propietarios se enfrenten a auditorías cuando los ingresos por alquiler y los gastos deducibles declarados parecen desproporcionados.
Por ejemplo, los costos de reparación excesivos, los gastos operativos poco realistas o las solicitudes de deducción de intereses hipotecarios inusualmente grandes pueden generar señales de alerta. Otro problema común es deducir los gastos personales, como los viajes o las comidas, que no están directamente relacionados con la propiedad alquilada.
No declarar los pagos anticipados del alquiler, los depósitos de garantía guardados para cubrir los daños o los gastos pagados por el inquilino como ingresos también puede ser objeto de escrutinio. El IRS espera que se contabilicen todos los ingresos de las propiedades de alquiler, incluidos los montos recibidos en concepto de servicios o mediante acuerdos de trueque.
El IRS exige que los propietarios mantengan registros de los pagos de alquiler, los costos de publicidad, los costos de mantenimiento, los impuestos a la propiedad y otros gastos deducibles.
La documentación debe incluir recibos, facturas, cheques cancelados y registros de los contratos de arrendamiento o arrendamiento. Los propietarios también deben mantener los cronogramas de depreciación de los activos a largo plazo.
El Anexo E (formulario 1040) informa los ingresos y deduce los gastos de cada propiedad de alquiler. La cumplimentación precisa, lo que incluye separar los gastos reales, clasificar las comisiones de originación de préstamos y asignar adecuadamente el uso personal, ayuda a garantizar el cumplimiento del IRS y evita la exposición a las auditorías.
Sí, el IRS ofrece a los propietarios varias formas de desgravación fiscal a través de las deducciones permitidas. Puede deducir los ingresos y gastos de alquiler, como el mantenimiento, los intereses hipotecarios, los impuestos a la propiedad y la depreciación.
Si sus gastos relacionados con el alquiler superan sus ingresos, puede incluso compensar otros ingresos imponibles (hasta 25 000$ al año) si cumple con los requisitos de participación activa e ingresos.
Si bien no puede evitar por completo el pago de impuestos sobre los ingresos por alquiler, puede reducir legalmente sus ingresos imponibles solicitando todas las deducciones elegibles. Estas incluyen los gastos de capital, las comisiones de originación de préstamos, los costos de publicidad y la depreciación.
La planificación adecuada con un profesional de impuestos calificado garantiza que declaras los ingresos correctamente y, al mismo tiempo, aprovechas al máximo las deducciones y posibles deducciones por pérdidas.
La regla del 2% es una pauta general utilizada por los inversores inmobiliarios para evaluar el flujo de caja potencial de una propiedad. Sugiere que los ingresos mensuales por alquiler deben ser de al menos el 2% del precio de compra. Si bien es útil para evaluar las inversiones, no afecta directamente a la forma en que el IRS grava tus ingresos y gastos de alquiler ni a lo que puedes deducir legalmente en tu declaración de impuestos.
No puede deducir los ingresos por alquiler en sí, pero puede deducir el costo de administrar la propiedad alquilada, lo que reduce su ingreso imponible total.
Estas deducciones incluyen los gastos operativos, las reparaciones, los cargos de originación del préstamo y la depreciación. Si se hacen correctamente, estas cancelaciones le permiten declarar pocos o ningún ingreso neto del alquiler en su declaración de impuestos.
El IRS permite a los propietarios deducir varios gastos relacionados con su propiedad de alquiler, incluidos los intereses hipotecarios, los impuestos a la propiedad, el seguro, las reparaciones, los costos de mantenimiento, los servicios públicos y los costos de publicidad. También puede deducir la depreciación, que se denomina cargos por originación del préstamo.
Estos gastos deducibles deben ser ordinarios, necesarios y estar adecuadamente documentados para calificar según
Reglas del IRS.
Para maximizar su declaración de impuestos, debe rastrear y deducir el costo de todos los ingresos y gastos de alquiler, garantizar cronogramas de depreciación precisos y mantenerse actualizado sobre las normas del IRS.
Agrupar varias propiedades, comprender las reglas de pérdida de actividades pasivas y trabajar con un profesional de impuestos también pueden ayudarlo a reducir legalmente su factura tributaria y optimizar los ahorros fiscales cada año.
Puede reducir los ingresos imponibles deduciendo todos los gastos relacionados con el alquiler, incluidos los gastos operativos, los costos de reparación, las tarifas de administración de la propiedad y la depreciación.
También debe declarar correctamente los cargos de originación del préstamo y consultar a un profesional de impuestos para ver si reúne los requisitos para la asignación por pérdidas de 25 000 dólares o para los programas especiales que aplazan los impuestos sobre las ganancias de capital mediante la reinversión.
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